近期台北辦公市場出現新趨勢，單價百萬大樓交易量顯著放緩，買家思維正從「非百萬不賣」轉變為「買舊不如買新」。信義全球資產公司深入分析，屋主預期心理與新舊大樓價差感受縮小，成為促使資金流向新商辦的兩大關鍵因素，形塑市場新格局，值得業界深入探討。
現象觀察：台北百萬商辦交易量顯著放緩
首先，我們觀察到台北市單價百萬元以上的辦公室交易，在截至 2025 年的統計中呈現明顯下滑。根據信義全球資產公司的實價登錄資料顯示，2025 年台北市辦公室交易單價達百萬元以上共計 49 筆，相較於 2024 年的 85 筆，減少了 36 筆，減幅高達約 42%。這項數據無疑敲響了市場警鐘，顯示買賣雙方的觀望氣氛濃厚，特別是屋主普遍上修價格預期，甚至出現「非百萬不賣」的心態，使得這類高價大樓的交易步調明顯趨緩。
有趣的是，儘管整體交易量下滑，成交單價達到百萬元的大樓屋齡分布卻呈現兩極化。這些高價交易主要集中在屋齡 30 年以上（共 15 筆）的中古商辦，以及屋齡 5 年內（共 17 筆）的新辦公大樓。這背後暗示著市場資金正逐步向規格更高、屋齡更新的商辦產品靠攏，形成一個「新舊拉鋸」的局面。
原因剖析：屋主預期墊高與新舊價差縮小成推手
其次，探討造成這波市場轉向的核心原因，主要有兩大因素。一方面，部分中古商辦因其優越的地段、建商品牌、指標企業群聚效應，以及未來都更改建的潛力，價格水位不斷墊高。信義全球資產總經理林三智便指出：
「站上百萬的中古大樓，通常具備幾項優勢，包括：近捷運核心商圈地段為王、建商品牌效應、指標企業群聚、疊加未來都更改建潛力的價值預期等，若是該棟釋出少、產品具高度稀缺性，也有助於價格推升。」
然而，這也引發了另一個關鍵問題：當舊大樓價格逼近新大樓時，買方會如何選擇？林總經理進一步解釋，目前市場買盤以自用需求為主，他們更傾向購置可立即使用的辦公空間。那些具備改建效益的老舊標的，雖然看似潛力無窮，卻往往需要額外投入裝修成本，且開發期程長、整合難度高，短期內難以實現效益，對急於使用的自用型買盤吸引力自然有限。
這就帶出了第二個原因：隨著舊大樓價格水位不斷墊高，部分新舊大樓之間的價差感受已大幅縮小。在相近的價格帶下，買方綜合考量資產條件、營運需求與區位發展後，普遍認為「買舊不如買新」，使得中古商辦的競爭力被削弱。
影響評估：中古商辦面臨去化挑戰，新案更受青睞
再者，這樣的市場轉變對不同類型商辦產生了深遠影響。過去一年，儘管有屋齡 53 年的「台實大樓」等中古商辦，憑藉其稀缺性與地段優勢，成功躋身百萬身價俱樂部，但整體而言，中古商辦的去化速度正面臨嚴峻考驗。
反觀新大樓市場，買盤明顯偏好購入屋齡新、規格高，甚至帶有 ESG 題材的產品。2025 年共有 17 筆屋齡 5 年內的新大樓單價達到百萬水準，包括「首泰信義」、「國家企業廣場」、「世界明珠」與「忠泰世界廣場」等指標性建案，都成為當前市場的寵兒。這顯示了現代企業對於辦公空間品質、環境永續性與品牌形象的重視程度日益提升，這些都是新大樓能提供的附加價值。
趨勢預測：定價策略與產品條件將是致勝關鍵
最後，展望未來，台北辦公市場的產業擴充剛需雖然仍在，但買方資金運用趨於審慎，且隨著越來越多的新大樓陸續完工進場，市場上的選擇也更加多元。這意味著，中古商辦若想在競爭激烈的市場中穩健去化，屋主的定價策略將是關鍵中的關鍵。
林三智總經理強調，大樓要站上百萬單價，需有多重因素支撐，即使在同一商圈內，價格表現也會因樓況而異，並非單一個案成交百萬，其他大樓就可同步跟漲。他建議，中古商辦屋主應回歸產品的實際條件與市場可接受的區間，以更合理的價格提升成交效率，加速資金回收，這也有利於後續的資產靈活配置。這就像是玩一場牌局，當所有人的牌面都攤開時，只有那些最能符合市場期待的牌，才能順利出牌。
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