一個數字震驚了全台房地產市場：央行在六月理監事會後公布，台灣自2020年以來累計房價漲幅高達86%，高居全球主要經濟體之冠，台北市房價所得比更是國際城市中最高的。

這份報告彷彿一記重拳，宣示著信用管制「短時間內不會輕易鬆綁」。但當我們把鏡頭拉近，從台中七期重劃區到高雄美術館特區，實際的成交數字卻說出了另一個故事——過去半年，台中跌了10%，高雄跌了10.17%。

房市到底過熱了沒？央行的數據為什麼跟第一線的感受差了十萬八千里？真正該被檢討的，恐怕不是統計數字本身，而是我們拿著什麼樣的尺，去丈量一個早已變形的市場。

表象：一份讓央行「硬起來」的驚人報告

央行在六月理監事會議的參考資料中，丟出了兩個重磅炸彈。第一顆是房價漲幅：從2020年以來，國泰房價指數累計名目漲幅達86%，信義房價指數也達54.9%，把美國、南韓、英國等主要經濟體遠遠甩在後頭。第二顆是房價所得比：台北市高居國際主要城市之冠，意味著一般家庭得不吃不喝幾十年才買得起一間房。

這兩顆炸彈，為央行的信用管制政策提供了完美的正當性——「你看，房價漲成這樣，不繼續管制行嗎？」

有趣的是，央行在報告裡引用的「國際清算銀行（BIS）」數據，根本沒有納入台灣。台灣的數據是央行自己把信義、國泰、內政部三個不同來源的指數「拼接」進BIS的表格裡。這種做法就像把蘋果、橘子和西瓜放在同一個籃子裡，然後宣布「這些水果平均每顆重五公斤」——數字很驚人，但意義在哪裡？

樂居創辦人李奕農直言：「在統計基礎不同的情況下，將台灣『信義房價指數』與『國泰房價指數』、『內政部住宅價格』拼接進國際清算銀行（BIS）的表格中，這種數據拼貼做法，在學術與統計嚴謹度上有待商榷。」

這不是吹毛求疵。美國用的是「類重複交易法」，追蹤同一棟房屋在不同時間點的成交價格；南韓用的是仲介與估價師的問卷調查與實地考察。統計方法天差地遠，出來的數字怎麼可能放在同一個天平上比較？南韓自2020年以來的名目房價「僅」上漲17%，台灣卻高達86%——但如果你問身邊去過首爾的朋友，他們會告訴你江南區的房價早就漲到外太空去了。這個巨大的數字落差，本身就是統計失真的警訊。

真相：被地理與時間「校正」過的數字遊戲

再來看房價所得比。這個大家熟悉的「不吃不喝幾年買房」指標，在跨國比較時出現了一個極其根本的問題：地理空間層級完全不對等。

美國、英國、韓國都是幅員遼闊的國家，全國平均數據會被廣大的偏鄉地區大幅拉低。台灣就這麼大，高度都市化，拿整個國家的平均去跟人家全國平均比，這不只是「不公平」，而是「毫無比較意義」。

更諷刺的是，國際權威的Demographia國際住房負擔能力報告，同樣沒有將台灣列入評比——因為他們知道，這種比較本身就有結構性的問題。

李奕農點出了一個關鍵：「央行在『國家別』的房價所得比對比中，選擇性呈現有利結論的統計方式，很容易誤導不了解背景的大眾，作為國家最高金融機構，其客觀性與學術嚴謹度值得討論。」

話說回來，如果我們把視線拉回台灣內部，不搞跨國比較了，情況又怎樣？樂居資料庫的統計給出了非常明確的答案：第七波信用管制之後，台北市只漲了1.73%、新北市漲2.61%，但出了雙北完全是另一片天——桃園跌1.56%、新竹縣市跌4.09%、台南跌3.34%，而台中與高雄分別重挫10%與10.17%。

央行的報告說房市還在噴，但中南部已經跌了一成。這兩個敘事，哪一個才貼近真實？

樂居創辦人李奕農強調：「回歸政策本身，政府長年打房政策著重於房子，卻放任土地的持有成本。」

各方角力：建商、央行、與那塊被遺忘的土地

如果房價的源頭問題不在房子，那在哪裡？答案其實很赤裸：在土地。

來對照一組數字。2019年到2026年，全國房價平均大漲將近六成。但同一時期，地價稅的課稅基礎——「公告地價」——全國平均只微幅調升了7.8%。在房價暴漲的台中市，公告地價甚至不增反減。

這意味著什麼？大地主與建商可以用極低的持有成本，大規模「囤地」，毫無負擔地等待價格上漲。我們拼命打房子、限貸款，卻放任土地的持有成本低到幾乎可以忽略不計。這就像你拼命管制麵包的售價，卻放任麵粉被少數人低價囤積——治標不治本，注定徒勞無功。

全國商業總會榮譽理事長賴正鎰說得更直接：「蓋房子最大成本要素是土地，只有土地降價，房市才可能恢復交易與生機。」他指出，建築成本每年仍有2到3%的漲幅，在原料稀缺與高營建成本的支撐下，「開發商每年3%利潤都被土地成本吃光，房價降價不易。」

建商的利潤被土地吃光，房價當然降不下來。但弔詭的是，土地成本高漲的原因之一，正是持有成本太低導致囤地盛行。這是一個完美的惡性循環，而央行的信用管制從頭到尾都沒有碰到問題的核心。

央行在報告中強調，房市管制「短時間內不會輕易鬆綁」。

但當管制工具只能打到表面的交易行為，卻打不到結構性的土地問題時，再多的信用管制都只是在處理症狀，而非病因。

編輯觀點：從產業面來看，央行這次的數據操作其實透露了一個更深層的訊號。當一個國家的最高金融機構需要透過「拼接」不同統計基礎的數據、選擇性地排除不友善的跨國評比，來為自己的政策背書時，代表政策本身已經缺乏足夠的現實支撐力。中南部已經跌了一成，這是市場用真金白銀投下的反對票。與其緊抱著一份統計上站不住腳的報告不放手，不如老老實實面對問題：土地持有成本要不要動？公告地價要不要真正反映市價？如果這兩個問題不解決，再怎麼打房，最終也只是打熱鬧的而已。

深層影響：當央行的公信力被數據侵蝕

這不僅僅是學術爭論。央行身為國家最高金融機構，每一份對外研究報告、每一次理監事會的決策說帖，都直接影響著數百萬家庭的人生決策。年輕人要不要買房？投資客要不要進場？建商要不要推案？這些決策，都建立在對「央行數據」的信任之上。

當這份信任被發現建立在統計盲點與邏輯謬誤上時，後果是嚴重的。

一來，市場參與者會開始質疑所有官方數據的可信度——今天你拿拼貼數據來證明房價過熱，明天你會不會用類似手法來證明其他政策？二來，政策的有效性會被嚴重削弱。當建商和投資客發現央行的報告與市場現實脫節時，他們不會因此卻步，反而會把這些報告當成「反指標」來操作。

最令人憂心的是，如果央行繼續拿這些時間點不對稱、統計基礎大相逕庭的指標來為持續性的信用管制背書，不僅難以說服市場，更可能導致施政方向產生嚴重偏差。李奕農說得很委婉，但意思很清楚：決策基礎不夠客觀，政策的代價將由全民買單。

未解之問：我們還要在錯誤的戰場上打多久？

看到這裡，你應該已經明白了一個事實：台灣的房價問題，從來就不只是「房子太貴」這麼簡單。它是一個鑲嵌在土地制度、稅制結構、金融監理與都市規劃中的多重難題。

央行的信用管制有沒有效果？短期內壓制交易量、讓部分地區價格鬆動，確實看到了一些成效。但中南部已經跌了一成，央行報告卻說整體漲幅世界第一——這中間的落差，不正是政策與現實脫節的最佳證明嗎？

我們真正該問的問題是：如果房價真的漲幅世界第一，為什麼中南部會跌一成？如果房價所得比真的國際最高，為什麼Demographia不敢把台灣放進評比？如果打房真的有效，為什麼大地主還在低價囤地？

這些問題，央行在下一份報告裡，敢不敢正面回答？

對你、我、每一個還在為房子打拚的普通人來說，我們能做的，不是等待下一波信用管制或降息，而是開始用更銳利的眼睛，去看每一份官方數據背後的統計邏輯與盲點。因為當數據可以被選擇性地呈現時，我們離真相就越來越遠。而離真相越遠，政策就越不可能打到痛點——最後，房價問題只會繼續在原地打轉，一年又一年。

別再迷信單一的驚人數字了。真正重要的不是房價漲了多少，而是我們有沒有勇氣，去面對那些被刻意忽略的結構性問題。

本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。

常見問題 FAQ

央行說台灣房價漲幅世界第一，這是真的嗎？

從統計技術上來說，這個說法有嚴重的盲點。因為國際清算銀行（BIS）的原始數據根本沒有納入台灣，央行是自行將信義、國泰、內政部三個不同統計基礎的指數「拼接」進表格中，學術嚴謹度有待商榷。

中南部房價真的跌了一成嗎？

是的。根據樂居資料庫統計，第七波信用管制後，台中下跌10%、高雄下跌10.17%，台南下跌3.34%、桃園跌1.56%，只有雙北還維持小幅上漲。市場已經明顯冷卻，與央行的「漲幅世界第一」敘事形成強烈對比。

為什麼政府打房打了這麼多年，房價還是降不下來？

關鍵在於政策「著重於房子，卻放任土地的持有成本」。2019年到2026年全國房價大漲近六成，但公告地價只微幅調升7.8%，台中甚至不增反減。超低的持有成本讓大地主和建商可以毫無負擔地囤地，房價自然難以真正回落。

※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。