央行選擇性信用管制實施以來，房市交易量明顯萎縮，市場降溫已成事實。就在今（27）日，海悅總經理王俊傑公開呼籲，政策應適時檢討，針對「長期自住換屋族」放寬第二戶房貸成數至八成，同時取消建商土地融資18個月內動工的限制；力銘建設董事長郭淑珍則補上一槍：豪宅貸款7,000萬元的門檻，十幾年沒調，「現在根本不合理」。這兩位業界代表的發言，等於把央行接下來該不該「微調」管制的問題，又一次搬上檯面。

「住15年」成關鍵門檻：換屋族與投資客不該混為一談

王俊傑點出了一個很實際的居住痛點：15年前蓋的房子，跟現在的新建案，在結構、建材、停車位大小、隔音效果，甚至是因應極端氣候的設計上，已經完全是兩個世代的产品。尤其雙北地區老屋比例居高不下，住個十幾年想換屋，其實是再正常不過的人生階段。問題是，在現行第二戶房貸成數最高僅七成的限制下，換屋族必須先籌出三成自備款，賣掉舊屋之前，資金壓力確實不小。

「住15年了，政府對於第二戶應該可以容許到八成。」王俊傑這句話說得直接。他的邏輯很清楚：政策工具應該要能區分「正常換屋」與「短期投機」。如果今天一個家庭在同一間房子裡住了15年，繳了15年房貸，你要說他是投資客，恐怕沒人會點頭。這個論點背後，其實反映的是業界對央行「一刀切」政策的長期不滿——當市場已經冷下來，精準打擊投機之後，該不該讓自住需求先解套？

建商最痛的「18個月天條」：不是不想動工，是動不了

比起換屋族的房貸成數，王俊傑對土地融資「18個月內須動工」的限制，措辭就強硬多了。他直言這條規定是「天條」，一定要拿掉。聽起來很嗆，但他給的理由其實很務實：一塊地從取得、申請建照、通過各項審查到真正能動工，中間的行政程序往往超過一年，有些甚至拖到兩年，根本不是建商自己能控制的。

說穿了，這個限制的設計初衷，是要防止建商養地、囤地。但問題在於，政策的棍子打下去，連規矩的建商也一起遭殃。如果連正常的開發時程都趕不上規定的期限，那這條規定就失去「懲罰投機」的本意，反而變成阻礙供給的絆腳石。從這個角度來看，王俊傑的呼籲不是要政府「放水」，而是要讓制度更貼近真實的開發節奏。

【編輯觀點】王俊傑與郭淑珍的發言，與其說是「業者叫苦」，不如說是一種試探——試探央行在房市明顯降溫後，有沒有「微調」的空間。從產業面來看，現在的確是檢討「一刀切」政策的好時機。市場已經從過熱回到理性，這時候把長期自住換屋、正常開發需求與投機行為脫鉤，不僅合理，也不會動搖金融穩定的根基。話說回來，央行的立場從來不是「照顧產業」，而是「維持穩定」。在總體經濟還有變數的情況下，央行會不會買單，恐怕還得看接下來的房價數據怎麼走。但至少，這番喊話已經把球重新丟回給決策者了。

7,000萬豪宅門檻：十幾年不動，物價都在漲，門檻卻沒跟上

力銘建設董事長郭淑珍則把矛頭指向豪宅貸款門檻。她點出一個很直觀的矛盾：這十幾年來物價漲了多少？房價漲了多少？但7,000萬元的豪宅認定標準卻聞風不動。意思是，以前7,000萬可能真的只有豪宅才摸得到邊，但現在在台北市，7,000萬大概只能買一間普通的三房產品，卻照樣被卡在「豪宅」的貸款成數限制裡，購屋人被迫拿出遠高於預期的現金自備款。

這個問題其實已經被討論很多年了，但一直沒有具體的調整動作。郭淑珍這次公開提出，等於是在提醒主管機關：政策參數如果長期不與時俱進，最後只會讓政策效果扭曲。當一般換屋族買一間普通住宅都被當作在買豪宅，那這個門檻就失去了當初「打擊高總價產品投機」的政策意義。

「不需要鼓勵，只要正常就好」——市場降溫後的下一步

整場訪談裡，王俊傑有一句話說得最白：「房地產不需要鼓勵，只要正常就好。」他強調，這波信用管制帶來的「去槓桿」效果，長期對產業是健康的。換句話說，業者並不是要政府重新點火，而是希望市場能回歸到「正常換屋、正常開發」的軌道上，而不是被各種緊縮措施綁得動彈不得。

從實際數字來看，以北士科新案每坪均價138萬元、已售三成、科技買盤占四成的表現而言，市場並非完全凍結，只是買盤變得非常「精準」——真正有剛需、有實力的買方還在，但靠槓桿操作的那群人已經退場。這或許正是央行想要的結果。只是在達成這個結果之後，政策要不要從「全面壓制」轉為「精準管理」，顯然是接下來最值得關注的課題。

現在該怎麼看？三個關鍵問題值得思考

如果你是正準備換屋的長期自住族，或是正在觀察下一步房市走向的購屋人，這則新聞背後有三個關鍵問題，你可以好好想一想：

• 你的換屋需求屬於「長期自住換屋」嗎？如果符合「住滿15年」的條件，未來政策若有調整，你可能會是第一批受惠的對象。不妨多留意央行接下來的理監事會決策動向。
• 你買的總價是否正好卡在7,000萬元附近？如果剛好落在這個區間，現階段自備款壓力確實較大。在門檻尚未調整之前，建議先盤點現金流，評估是否能夠負擔較高的自備款比例。
• 建商動工時程是否會影響區域供給？如果「18個月動工」限制持續，部分中小型建商可能面臨較大的交屋壓力，進而影響特定區域的新屋供給節奏，這也可能牽動區域房價的支撐力道。

市場正在從狂飆回歸理性，這不代表不能買房，而是買房決策需要更精細的計算，而不是跟著市場氣氛走。下一步的政策動向，值得你繼續盯緊。

本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。

常見問題 FAQ

央行信用管制中的「第二戶房貸」目前最高成數是多少？

目前央行對自然人名下已有第一戶房貸、再購置第二戶房貸者，最高成數限制為七成，且無寬限期。

「住滿15年」換屋族在現行政策下有什麼優惠嗎？

目前沒有。現行政策並未針對「長期自住換屋」給予例外放寬，這也是海悅總經理王俊傑此次公開呼籲央行應考慮調整的核心訴求。

現行豪宅貸款7,000萬元的認定門檻已經多久沒調整了？

該門檻已多年未隨物價與房價水準調整，實際實施時間已超過十年，這也是力銘建設董事長郭淑珍認為「現在根本不合理」的主要原因。

建商「18個月內動工」的限制是什麼？為什麼被稱為「天條」？

該規定是指建商取得土地融資後，須在18個月內動工興建，否則銀行可收回貸款或提高利率。海悅總經理王俊傑認為，因建照申請等行政程序常超過一年，該時程限制在實務上難以達成，因此呼籲取消。

央行信用管制鬆綁後，房價會再大漲嗎？

不一定。即使政策微調，央行仍會以金融穩定為優先，不太可能全面放鬆。且目前市場買盤趨於理性，房價走勢更可能呈現「量穩價平」的格局，而非重演過去的飆漲模式。

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