事件總覽：內政部最新數據出爐，全台老屋逼近554萬戶，但通過核定卻遲遲無法動工的都更案高達313件。從審議人力不足、營造成本失控，到土方處理費飆漲三倍，房子的老化速度，正以殘酷的事實輾壓都更的牛步進度。

「山哥，台北都更是不是真的要等十幾年？」

群洋國際地產董事長張惠山說，最近內政部的數據一出來，這句話幾乎變成地主的問候語。說真的，這問題背後藏著的焦慮，恐怕比帳面上的數字還要深沉。

全台老屋逼近554萬宅，而全國通過核定、卻尚未動工的都更案高達313件，光是雙北市就佔了245件、比重超過78％。這不是什麼冷冰冰的統計，這是房子還在繼續老，都更卻越卡越死的真實寫照。

📅 2026年6月：台北421件排隊等審，140件「核了不動」

截至2026年6月，台北市都更案有421件還在報核中，另有140件核定公布實施卻還沒動工。很多地主看到「421」這個數字就慌了，以為自己要等到天荒地老。但山哥說句公道話：421件不代表全部卡關。台北市近三年都更報核案件量是過去八年的2.4倍，平均每年140件。案件量暴增，審議人力卻跟不上——坦白講，這就是行政能量的真實瓶頸。

不過，真正該讓人捏把冷汗的，是另一組數字：140件核了卻不動。核定不是門票，它比較像是一張入場券，上面還寫著「開演時間：未知」。

📅 營造成本失控：從「可估算」變成「不可預測」

過去大台北營造成本每坪約16萬元，如今已經狂飆到每坪35萬到40萬元。法規認列的營建成本跟市場行情之間，每坪價差高達5萬元以上。對大型都更案來說，總成本差距動輒數億元——這不是算盤打不精，是根本沒辦法打。

更誇張的是土方處理費。過去每立方米約500到1,000元，現在部分地區已經飆升到3,000元以上。成本從「可以抓個大概」變成「猜也猜不準」，營造廠接越多、虧越多。全台已有逾300件都更案因土方無處可去而卡關，這種「有錢也處理不掉」的荒謬，大概只有身在其中的人才懂。

在「房價有天花板、造價沒有天花板」的殘酷環境下，越來越多開發商無利可圖。雙北已出現數十件核准後卻算不過來的卡關案，市場上甚至出現所謂的「都更棄嬰」——老屋拆了，卻蓋不下去。新北三重一處海砂屋都更案，建商因成本暴增、資金壓力升高，進度直接停擺，居民眼睜睜看著回家的路越走越遠。

編輯觀點：從產業面來看，都更已經從「要不要做」變成「做不做得到」的問題。建商不是不想蓋，是蓋了可能賠錢——誰會做賠本生意？但對地主來說，這不是投資報酬率的問題，是生命能不能等到新房子的問題。如果政府不在審議效率與成本控制之間找出新的平衡點，我們很快就會看到更多「核了卻動不了」的案子，然後老屋繼續老，問題繼續拖。說句不好聽的，等到都更真正完成的那一天，很多人的青春早就耗在等待裡了。

📅 時間成本：算得出來的叫數字，算不出來的才可怕

張惠山最想提醒地主的一句話，其實很直白：時間，才是最貴的成本。

都更從整合、審議到施工，最快大概需要6年，多數落在8到10年，甚至更久。山哥在第一線看到的，確實也是如此。問題是，很多地主眼睛只盯著「我可以分回幾坪」、「車位怎麼分」，卻從來不算這幾年自己要付出什麼代價。

你多等3年，房子繼續老化、漏水、壁癌越來越嚴重。你多等5年，營建成本又漲一輪，建商算不過來就撤了。你多等10年，對一個70歲的地主來說，這輩子還能不能住進新房——說真的，這不是詛咒，這是現實。

話說回來，時間成本這種東西，最可怕的地方在於它不會出現在任何一張合約書上。你可以跟建商談分回比例、談車位分配，但你沒辦法跟時間討價還價。等得越久，失去的就越多——而且這些失去的，永遠不會有人賠你。

張惠山給都更地主的四個建議

第一，不要只看分回多少，更要看「誰來蓋」。要去查實施者過去有沒有完成過都更案、財務狀況怎麼樣。一個沒有實績的建商，說再多承諾都是空的。

第二，不要只聽「快了快了」，要問：現在走到哪個程序。核定只是拿到許可，離真正住進新房還早得很。你問得越細，對方就越不敢敷衍你。

第三，不能拿卡投資客的同一套標準，去卡有公共利益的都更案。這是制度面需要思考的事，但地主也可以透過集體力量去爭取更合理的審議效率。

第四，算得出來的東西可以談，算不出來的才是最可怕的。分回多少坪是可以計算的，但等多久是算不出來的。與其執著於那些數字，不如先想清楚：你願意為這個新房子的夢想，付出多少年的時間？

行動呼籲：現在就行動，別讓等待成為唯一的選項

如果你正面臨都更整合，或者你的老屋正在排隊等審議，請不要再被動等待。去查實施者的背景、去問清楚每一個程序的進度、去跟其他地主討論時間成本對你們的意義。等待不會解決問題，只有行動，才能把時間的主導權拿回來。

記住山哥那句話：「分回多少坪是算得出來的，但等多久是算不出來的。」算不出來的風險，才是最應該被管理的事。

至今影響與未來展望

從2023年案件量爆發，到2026年的今天，都更這條路走過的每一個關卡都在告訴我們一件事：速度，決定了都更的成敗。

554萬老屋不是一天變老的，313件核定未動工的案子也不是一天造成的。但問題的源頭從來不在於「誰的錯」，而在於整個體系有沒有意識到——時間不是用來消耗的資源，時間是很多人這輩子最後的機會。

如果政府、建商、地主三方不能正視「時間成本」這個核心命題，那麼再多的核定、再多的案件量，都只是數字遊戲。老屋不會等人，都更也不會自動變快。唯一能改變這一切的，是我們願不願意承認：等待，從來就不是免費的。

本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。

常見問題 FAQ

都更從整合到完工到底要多久？

最快約需6年，多數落在8到10年，甚至更久。這還是在一切順利的前提下，如果遇到成本飆漲或建商財務問題，時間只會更長。

為什麼都更案核定了卻遲遲不動工？

最大原因是營造成本失控。過去每坪16萬元漲到現在35到40萬元，土方處理費也飆升三倍，建商算不過來就會選擇停工或撤出，導致「核了卻動不了」的困境。

地主該怎麼避免等太久？

不要只看分回多少坪，要去查實施者過去的實績和財務狀況。同時要緊盯每個程序的進度，不要只聽「快了快了」，要問清楚現在走到哪個階段。

什麼是「都更棄嬰」？

指已經核定或甚至已經拆了老屋，但建商因為成本暴增、無利可圖而停擺的都更案。地主陷入老屋沒了、新房也蓋不出來的困境，進退兩難。

台北市目前有多少都更案在排隊？

截至2026年6月，台北市有421件還在報核中，另有140件已核定但尚未動工。案件量還在持續增加中，審議速度跟不上案件增長的速度。

※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。